住み替え・買い替え

【町田・相模原】買い替え完全ガイド②｜ダブルローン・つなぎ融資・税金をFPが解説

2025年12月10日

📚 買い替え完全ガイド（全3話）
第1話：売り先行vs買い先行
第2話：お金と税金（この記事）
第3話：成功するタイミングと進め方

「買い替えって、結局いくらかかるの？」

買い替えを検討する際、最も不安なのがお金の問題です。

ダブルローン、つなぎ融資、3,000万円特別控除…聞いたことはあるけど、よくわからない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、買い替えにかかる費用と使える税金の特例をFPがわかりやすく解説します。

この記事でわかること

買い替えにかかる費用一覧

買い替えでは、売却と購入の両方に費用がかかります。

売却時にかかる費用

費用項目 目安 備考
仲介手数料 売却価格×3%+6万円+税 3,000万円なら約105万円
印紙税 1〜3万円 売買契約書に貼付
抵当権抹消費用 3〜5万円 司法書士への報酬含む
住宅ローン一括返済手数料 0〜5万円 金融機関による
譲渡所得税 利益が出た場合 特例で軽減可能（後述）

購入時にかかる費用

費用項目 目安 備考
仲介手数料 購入価格×3%+6万円+税 4,000万円なら約138万円
印紙税 1〜3万円 売買契約書に貼付
登記費用 50〜100万円 所有権移転・抵当権設定
住宅ローン諸費用 30〜70万円 事務手数料・保証料など
火災保険・地震保険 15〜30万円 5年一括払いの場合
不動産取得税 0〜30万円 軽減措置あり

その他の費用

費用項目 目安 備考
引っ越し費用 15〜30万円 繁忙期は高くなる
仮住まい費用 50〜100万円 売り先行で必要な場合
ハウスクリーニング 5〜15万円 売却前に実施する場合

💰 費用の目安

買い替えにかかる諸費用の合計は、売却価格の約4〜5%＋購入価格の約8〜10%が目安です。

例：3,000万円で売却→4,000万円で購入の場合

売却費用：約120〜150万円 ＋ 購入費用：約240〜320万円 ＝ 合計約360〜470万円

ダブルローンとは？仕組みと注意点

ダブルローンとは、今の家と新しい家、2つの住宅ローンを同時に抱えている状態のことです。

ダブルローンが発生するケース

  • 買い先行で新居を購入し、今の家がまだ売れていない
  • 今の家の売却と新居の購入の決済日がずれた

ダブルローンの負担例

項目 金額
今の家のローン返済 月10万円
新しい家のローン返済 月12万円
合計（月々） 月22万円
3ヶ月続いた場合 66万円
6ヶ月続いた場合 132万円

ダブルローンの審査

2つ目の住宅ローンを借りるには、返済負担率の審査があります。※金融機関によって諸条件がかわります。

項目 内容
返済負担率の基準 年収の30〜35%以内
計算方法 （既存ローン＋新規ローン）÷ 年収

例：年収600万円、既存ローン月10万円、新規ローン月12万円の場合

（10万円＋12万円）×12ヶ月 ÷ 600万円 = 44%（基準オーバー）

⚠️ 注意点

  • ダブルローンは審査が厳しい：年収や返済負担率に余裕がないと審査に通らない
  • 金利が上がる場合も：2つ目のローンは金利が高くなることがある
  • 精神的な負担：「売れなかったらどうしよう」という不安

つなぎ融資とは？使い方と費用

つなぎ融資とは、今の家の売却代金が入るまでの間、一時的にお金を借りる融資のことです。

つなぎ融資の仕組み

タイミング 内容
新居購入時 つなぎ融資で購入資金を調達
今の家の売却時 売却代金でつなぎ融資を一括返済

つなぎ融資の費用

費用項目 目安
金利 年2〜4%程度
事務手数料 10〜20万円程度
印紙税 1〜2万円

つなぎ融資の費用シミュレーション

借入額2,000万円、期間6ヶ月、金利3%の場合：

利息 2,000万円 × 3% × 6/12 = 30万円
事務手数料 約15万円
印紙税 約2万円
合計 約47万円

💡 つなぎ融資のポイント

  • 住宅ローンとセットで利用することが多い
  • 売却の目処が立ってから利用するのがベスト
  • 売却が長引くと利息負担が増える
  • すべての金融機関が扱っているわけではない

買い替えで使える税金の特例

買い替えでは、税金を大幅に軽減できる特例がいくつかあります。

① 3,000万円特別控除

内容 マイホームを売却した利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる
条件 自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年以内に売却など
効果 売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税がゼロに

計算例：

売却価格4,000万円、取得費1,500万円、諸費用200万円の場合

  • 譲渡所得 = 4,000万円 − 1,500万円 − 200万円 = 2,300万円
  • 3,000万円控除後 = 2,300万円 − 3,000万円 = 0円（税金なし）

② 買い替え特例（課税の繰り延べ）

内容 売却益にかかる税金を次に売却するときまで繰り延べできる
条件 10年以上居住、売却価格1億円以下、買い替え先の床面積50㎡以上など
注意点 税金がなくなるわけではなく、将来に先送りするだけ

③ 住宅ローン控除

内容 住宅ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除（最大13年間）
条件 床面積50㎡以上、所得2,000万円以下、10年以上のローンなど
効果 ローン残高3,000万円なら年間最大21万円の減税

⚠️ 重要：特例の併用制限

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できません。

どちらがお得かは、売却益の金額とローン残高によって変わります。

→ FPに相談して、どちらを使うべきか判断しましょう

特例の選び方フローチャート

売却益 おすすめの特例
売却益が大きい（1,000万円以上） 3,000万円特別控除を優先
売却益が小さいor赤字 住宅ローン控除を優先
判断が難しい FP・税理士に相談

買い替え費用シミュレーション

町田・相模原エリアでの買い替えを想定して、具体的な費用をシミュレーションしてみましょう。

ケース：売り先行で買い替え

今の家の売却価格 3,000万円
住宅ローン残債 1,500万円
新居の購入価格 4,500万円
仮住まい期間 3ヶ月

費用内訳

項目 金額
【売却費用】
仲介手数料 約105万円
印紙税・登記費用など 約5万円
【購入費用】
仲介手数料 約155万円
登記費用 約40万円
住宅ローン諸費用 約50万円
火災保険 約20万円
【その他費用】
仮住まい（3ヶ月） 約60万円
引っ越し（2回） 約30万円
【合計】
諸費用合計 約465万円

資金計画

売却代金 3,000万円
－ ローン残債 △1,500万円
－ 売却費用 △110万円
＝ 手元に残るお金 約1,390万円
新居購入価格 4,500万円
＋ 購入諸費用 約265万円
＋ 仮住まい・引っ越し 約90万円
＝ 必要な総額 約4,855万円
必要な総額 4,855万円
－ 売却で手元に残るお金 △1,390万円
－ 預貯金（頭金） △500万円
＝ 新規住宅ローン 約2,965万円

💡 ポイント

このケースでは、新規の住宅ローンは約3,000万円となります。

元々のローン1,500万円→新規3,000万円で、月々の返済額は増える計算です。

買い替えでは「売却価格」「諸費用」「新居価格」のバランスが重要です。

FPに相談すべき理由

買い替えのお金の問題は複雑です。なぜFPに相談すべきかをお伝えします。

買い替えでFPが役立つ場面

場面 FPにできること
資金計画 売却価格の見積もり、諸費用の算出、新規ローンのシミュレーション
税金対策 3,000万円控除と住宅ローン控除、どちらがお得か試算
ローン選び ダブルローン、つなぎ融資、最適な借り方を提案
ライフプラン 教育費、老後資金も含めた総合的な資金計画

不動産会社だけに相談するリスク

  • 不動産会社は「売買の成立」が目的 → 資金計画は後回しになりがち
  • 税金の詳しいアドバイスは専門外
  • ライフプラン全体を見た提案は難しい

💡 FPマイスターホームの強み

当社はFP×宅建士の資格を持つスタッフが対応。

  • 資金計画から物件探し、売却までワンストップで対応
  • 税金の特例を最大限活用した節税アドバイス
  • 教育費・老後資金も含めたライフプラン全体の提案

まとめ

  1. 買い替え費用：売却価格の約4〜5%＋購入価格の約8〜10%が目安
  2. ダブルローン：2つのローンを同時に払う負担、審査も厳しい
  3. つなぎ融資：売却代金が入るまでの一時的な借入、金利・手数料がかかる
  4. 税金の特例：3,000万円控除と住宅ローン控除は併用不可、要検討
  5. FPに相談：資金計画・税金対策・ライフプランをトータルでアドバイス

📘 次回予告

第3話：成功するタイミングと進め方

買い替えのベストなタイミング、失敗しないスケジュール、不動産会社の選び方を解説します。

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